Funderingsrisico’s bij woningkoop: wat is er veranderd per 1 april 2026?
Een huis kopen blijft een grote stap en is vaak ook best spannend. Je wordt verliefd op een woning vanwege de locatie, de afwerking, de indeling of de uitstraling. Maar onder de oppervlakte kunnen ook zaken spelen waar je als koper minder snel aan denkt. De fundering is daar een goed voorbeeld van.
Per 1 april 2026 is het taxatierapport aangepast. Funderingsrisico’s krijgen daarin een duidelijkere en zwaardere plek. De grootste verandering? In het taxatierapport wordt het funderingsrisico voortaan concreter weergegeven met een risicoklasse van A tot en met E.
Meer inzicht door een duidelijke risicoklasse
Taxateurs maken in het taxatierapport gebruik van het funderingsrisicorapport van het KCAF. Dit rapport is gebaseerd op beschikbare data over onder andere bouwjaar, funderingstype, bodemgesteldheid en bekende informatie uit de omgeving.
De risicoklassen lopen van A tot en met E:
- Klasse A, B en C: geen of lager funderingsrisico
- Klasse D en E: verhoogd funderingsrisico
Voor kopers, verkopers en hypotheekverstrekkers wordt hierdoor sneller duidelijk of er mogelijk sprake is van een aandachtspunt. Een klasse A, B of C zal in de meeste gevallen geen aanleiding geven tot aanvullend onderzoek. Bij een klasse D of E kan dat anders zijn. Dan kan aanvullend onderzoek gewenst zijn.
Een eerste onderzoek, zoals een funderingsquickscan of fase 0-onderzoek, kan dan helpen om meer duidelijkheid te krijgen. De kosten daarvan zijn vaak nog relatief beperkt ten opzichte van een volledig funderingsonderzoek. Als de uitkomsten positief zijn, kan de taxateur deze informatie meenemen in het taxatierapport. Dat kan helpen bij de verdere afwikkeling van de hypotheekaanvraag.
Hoe ontstaan funderingsproblemen?
Funderingsproblemen komen vooral voor bij oudere woningen, met name bij woningen die zijn gebouwd vóór 1970. In die periode werd regelmatig gebruikgemaakt van houten palen of ondiepe funderingen, ook wel funderingen op staal genoemd.
Risico’s kunnen onder andere ontstaan door:
- bodemdaling;
- wisselende of dalende grondwaterstanden;
- houtrot bij houten paalfunderingen;
- zetting of verzakking bij funderingen op slappe ondergrond;
- verschilzetting tussen verschillende delen van een woning.
Deze problematiek speelt vooral in gebieden met veen- en kleigronden. Bij houten palen is vooral droogstand een risico: als houten palen langdurig boven het grondwater komen te staan, kan het hout worden aangetast.
En hoe zit dat in Utrecht?
Voor woningzoekers in Utrecht is het beeld overwegend positief. In vergelijking met steden als Amsterdam of Rotterdam zijn funderingsproblemen hier minder wijdverspreid. Dat komt doordat grote delen van Utrecht op relatief stabielere zandgronden liggen.
Dat betekent niet dat je nergens op hoeft te letten, zeker in oudere wijken of specifieke buurten kan het alsnog spelen. Maar over het algemeen geldt: de kans op ernstige funderingsproblemen is in Utrecht kleiner dan in veel andere stedelijke gebieden in Nederland.
Waar kun je zelf op letten?
Ook zonder technische kennis kun je tijdens een bezichtiging al signalen oppikken. Denk bijvoorbeeld aan:
- scheuren in gevels of binnenmuren, vooral trapsgewijs en op meerdere plekken;
- deuren of ramen die moeilijk sluiten;
- zichtbare scheefstand;
- scheve vloeren;
- vochtproblemen of opvallende verzakkingen rondom de woning.
Zie je dit soort signalen niet? Dan is dat vaak een geruststellend eerste signaal. Maar het zegt niet alles. Niet ieder funderingsprobleem is direct zichtbaar.
Transparantie helpt je vooruit
De wijziging per 1 april 2026 zorgt ervoor dat funderingsrisico’s duidelijker worden meegenomen in het aankoopproces. Dat is positief, want zo komt belangrijke informatie eerder en concreter op tafel.
Tegelijkertijd is het goed om je niet onnodig te laten afschrikken. Een verhoogde risicoklasse betekent niet automatisch dat er sprake is van funderingsschade. Het betekent vooral dat er aanleiding kan zijn om beter te kijken of aanvullend onderzoek te laten doen.
De verkopend makelaar kan vaak al informatie geven over wat er bekend is. Ook jouw eigen aankoopmakelaar kan helpen om de juiste vragen te stellen en de informatie goed te beoordelen.
Kortom: laat je goed informeren, kijk kritisch naar de beschikbare gegevens, maar raak niet meteen in paniek. Met de juiste kennis en begeleiding kun je ook in deze tijd met vertrouwen een woning kopen.